Beleuchtet werden soll die Möglichkeit des Mieterhöhungsverlangens mit Hilfe des aktuellen qualifizierten Mietspiegels der Stadt Trier von 2016.
Mietspiegel
Vermieter fragen sich, wie sie eine formal korrekte Mieterhöhung darstellen müssen. Mieter fragen sich, ob die Berechnungen des Vermieters korrekt sind, oder wie sie sich gegen das Mieterhöhungsverlangen wehren können.
Mit dem aktualisierten qualifizierten Mietspiegel hat die Stadt Trier sowohl Mietern, als auch Vermietern ein Hilfsmittel an die Hand gegeben, um die ortsübliche Vergleichsmiete für den Bereich der Stadt Trier zu berechnen. Beachtet werden muss in jedem Fall, dass in Trier wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt die Landesregierung Rheinland-Pfalz den maximalen Anstieg der Miete auf 15% (Kappungsgrenze) in drei Jahren begrenzt hat. Diese Mietpreisbremse gilt bis zum 12.02.2020.
Grundsätzlich versteht man unter dem Mietspiegel die Gesamtübersicht über die örtlichen Vergleichsmieten. Er kann als Begründungsmittel für Mieterhöhungen gem. §§ 558 ff. BGB herangezogen werden. Nicht berücksichtigt werden dabei Miethöhen, die durch Gesetz oder im Zusammenhang mit Förderzusagen, wie z. B. sozialer Wohnungsbau, festgelegt wurden. Der Mietspiegel gilt als qualifiziert, wurde also nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und bietet eine höhere Beweiskraft vor Gericht als ein „einfacher Mietspiegel“. Der Mietspiegel der Stadt Trier gilt für Wohnflächen von 25 m² bis 150 m² als qualifizierter Mietspiegel und im Wohnflächenbereich von unter 25 m² als einfacher Mietspiegel gem. § 558 c BGB.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus in den letzten 4 Jahren vor der Aufstellung des Mietspiegels neu vereinbarten Mieten bzw. geänderten Mieten zusammen und bildet einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Vergleichsmieten verschiedener Wohnungskategorien. Dabei werden die Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage klassifiziert.
Damit Vermieter und Mieter prüfen können, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig verlangt werden darf, muss die Wohnung zuerst anhand der Tabelle 2 des qualifizierten Mietspiegels eingeordnet werden. Hierbei ist zum einen das Baualter des Hauses entscheidend und zum anderen die Wohnfläche. Je nach Gebäudealter und Größe der Wohnung erhält man einen ersten Mittelwert der Kaltmiete pro Quadratmeter. Pauschal lässt sich hierzu feststellen, dass die durchschnittliche Miete höher ist, je neuer das Gebäude ist und dass die Miete pro Quadratmeter bei kleinen Wohnungen bis 30 m² am höchsten ist und dann bis zu einer mittleren Wohnungsgröße abfällt, bevor der Quadratmeterpreis dann wieder für Wohnungen (insbesondere ab 101 m²) leicht ansteigt.
Merkmale der Ausstattung und der Beschaffenheit
In einem zweiten Schritt wird dann überprüft, welche durch den Vermieter gestellten Ausstattungsmerkmale der Wohnung dazu führen, dass die Wohnung überdurchschnittlich gut oder überdurchschnittlich schlecht ausgestattet ist. Hierzu enthält der qualifizierte Mietspiegel eine Tabelle 3.1 der relevanten Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale, welche für eine Aufwertung der Wohnung (z. B. barrierearm, Aufzug, Balkon oder Terrasse vorhanden, Einbauküche, hochwertige Böden, Modernisierung nach dem 01.11.2010) oder zu einer unterdurchschnittlichen Ausstattung und Beschaffenheit (keine Gegensprechanlage, Elektrospeicherheizung, Einzelöfen, PVC-Böden) führen. Je nach Anzahl der zutreffenden Kriterien und deren Gewichtung ergibt sich ein Zu- bzw. Abschlag gemäß der Tabelle 3.2 in Prozent zur mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete, welche im ersten Schritt festgestellt wurde. Dies kann schlechtesten Falls zu einem Abschlag in Höhe von 11 % und bestenfalls zu einem Zuschlag von 16 % führen.
In einem nächsten Schritt werden dann in Tabelle 4 die Wohnlage und der Gebäudetyp berücksichtigt. Hinsichtlich des Gebäudetyps erfolgt ein Abschlag von der ortsüblichen Miete bei einer Einliegerwohnung im Einfamilienhaus bzw. bei Hochhäusern mit mehr als 10 Wohnungen und mindestens 6 Stockwerken. Bei der Wohnlage wird die nähere Umgebung des Objektes betrachtet und alle Straßenzüge in Trier in einer weiteren Anlage zum Mietspiegel in die 3 Kategorien einfach, mittel und gut eingeteilt. Bei einer einfachen Wohnlage erfolgt ein Abschlag von 5 %, bei einer guten Wohnlage ein Zuschlag von 4 %, bei dem Mittelwert werden keine Änderungen vorgenommen.
Das hieraus ermittelte Ergebnis wird mathematisch im Dreisatz verwendet, um die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat mit Hilfe der Tabelle 5 auszurechnen.
Allerdings haben die Auswertungen gezeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich schwanken können, sodass nicht nur der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern ebenso eine Unter- bzw. Obergrenze für die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben wird. Die Unter- bzw. Obergrenze weicht um 8,5 % vom Mittelwert ab. Innerhalb dieses Toleranzbereiches darf die verlangte Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen.
Diese Berechnungsmethode kann zu teilweise überraschenden Ergebnissen führen:
Beispiel 1: Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus, 2000 errichtet, 70 m² groß,
Nettokaltmiete von 7,15 EUR/m² als Durchschnittswert;
nicht Barrierefrei, keine Gegensprechanlage und kein Aufzug, weder Balkon, noch Terrasse, gute energetische Beschaffenheit (+ 1 Bewertungspunkt), Vermieter stellt keine Einbauküche und nur „durchschnittliche Böden“
Das ergibt eine mittlere Ausstattung und Beschaffenheit, welche weder zu Zu- noch Abschlägen führt, obwohl es sich um eine recht moderne Wohnung in einem „jungen Gebäude“ handelt. Weiter führt der Gebäudetyp zu einem Abschlag von 6 %, bei einer angenommenen mittleren Wohnlage ergibt dies eine mittlere ortsübliche Vergleichsmiete von nur 6,72 EUR/m² bzw. einen Oberwert der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete von lediglich 7,29 EUR/m²
Beispiel 2: Wohnung im Mehrparteienhaus mit 30 m², Baujahr 1910, ergibt durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,80 EUR/m²;
Barrierearm durch Aufzug, Gegensprechanlage, kleiner Balkon, Einbauküche von Vermieter gestellt, keine Modernisierungen seit 2010, ergibt einen Zuschlag von 16%, eine gute Wohnlage einen weiteren Zuschlag von 4 %, sodass die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete 11,76 EUR/m² bzw. der Oberwert 12,76 EUR/m² betragen würde.
Ergebnis
Sicherlich dürften diverse Eigenheimbesitzer überrascht sein, dass für ihre Einliegerwohnung Beispiel 1 kein deutlich höhere Kaltmietzins verlangt werden dürfte, bzw. das im Beispiel 2 ein fast doppelt so hoher Mietzins verlangt werden kann, obwohl das Gebäude deutlich älter ist. Es empfiehlt sich daher sowohl von Vermieter als auch von Mieterseite die Miethöhe durch einen versierten und erfahrenen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Burg der bei der Durchsetzung einer berechtigten Mieterhöhung oder der Abwehr einer unberechtigten Mieterhöhung zur Verfügung.